Бизнес-инкубатор для инвесторов при строительстве гостиниц.

Информационный центр +7 921 9392268
E-mail: info@hotelopen.ru

easyHotel, Россия.


Типовой инвестиционный сценарий:

Финансовая спецификация для типового отеля Easy приведена ниже в таблице «Инвестиционная информация». Местоположение будущего отеля должно удовлетворять требованиям, указанным в таблице. В случае наличия здания – затраты на строительство отсутствуют, но вместо них могут потребоваться средства на реконструкцию. Это сделает инвестиционный проект еще более привлекательным, так как затраты на то, чтобы привести уже построенное здание в порядок значительно ниже.

INVESTMENT INFORMATION

Объект инвестиций:

easyHotel – Бюджетный отель

Требования к местоположению:

Центр города, Аэропорт, ж/д вокзал, рядом с основными транспортными артериями или непосредственно на них, главные туристические и исторические места, деловой центр, в случае курортного отеля - рядом с основным местом скопления туристов (пляж, горы и др.). Класс местоположения – В или С.

Возможные виды договоров:

Управление / Аренда / Франчайзинг

Площадь здания и количество номеров:

1 000 – 5 000 м2 (от 50 до 250 номеров)

Площадь номера:

8 - 14 м2

Возможное состояние здания:

Готовое к эксплуатации / Только построенное здание / Собственность с правом на строительство / Только собственность

Затраты на оснащение 1 номера:

16 – 18 000 GBP (при импорте из Великобритании) и 15 000 EUR (при местном производстве) + 5000 EUR (затраты на установку)

Затраты на строительство (м2):

2000 EUR (в среднем по рынку)

Инвестиции на 1 номер при новом строительстве:

50 000 EUR (при местном производстве)

Инвестиции на 1 номер при реконструкции:

20 000 EUR (при местном производстве)

Рисковый резерв:

500 000 EUR

 

Вариант 1: Строительство с нуля

При расчете на отель Easy среднего размера (100 номеров или 2000 м2) максимальный совокупный размер инвестиций составит 5 500 000 EUR. Ставка дисконтирования 9% (Ставка рефинансирования). В этом случае ключевые инвестиционные показатели будут следующими:
Заемные/собственные средства = 80/20 (минимальное требование easyHotel)
Кредит на 10 лет под 15% годовых
Недисконтированный (простой) период окупаемости 6,67 лет
Дисконтированный период окупаемости 12,28 лет
Недисконтированная IRR = 23,1%
Дисконтированная IRR = 20,0%

Инвестиции в размере 50 000 EUR на номер рассматриваются как максимально возможные, т.к. при расчете бюджета я немного занизил цену готового отеля и доходы, а затраты взял несколько выше. В связи с этим, предлагаемые показатели обладают значительным запасом прочности.

Вариант 2: Преобразование в отель существующего здания

При расчете на отель Easy среднего размера (100 номеров или 2000 м2) и резерве на риски в размере 500 000 EUR максимальный совокупный размер инвестиций составит 2 500 000 EUR. Ставка дисконтирования 9% (Ставка рефинансирования). В этом случае ключевые инвестиционные показатели будут следующими:
Заемные/собственные средства = 80/20 ( минимальное требование easyHotel)
Кредит на 10 лет под 15% годовых
Недисконтированный (простой) период окупаемости 1,76 лет
Дисконтированный период окупаемости 3,01 лет
Недисконтированная IRR = 61,4%
Дисконтированная IRR = 49,2%

Инвестиции в размере 20 000 EUR на номер являются высокими, т.к. при расчете бюджета я недооценил цену готового объекта собственности, доходы и переоценил затраты. В связи с этим, предлагаемые показатели, на мой взгляд, обладают значительным запасом прочности.
Примите во внимание, что это только предварительные расчеты, в дальнейшем они могут быть изменены с учетом конкретного местоположения и окончательных финансовых условий. Здесь приведены ключевые моменты, которые нужно принимать в рассмотрение, а именно ожидаемая доходность, приблизительные расходы на франшизу и управление и то, что преобразование в отель существующего здания более предпочтительно.
Местоположение – ключевой фактор при инвестициях в любую недвижимость, и это также важно для достижения успеха при управлении бюджетными отелями. Клиенты такой гостиницы уже сэкономили на комфорте, и местоположение должно оставаться удобным и привлекательным, чтобы продукт хотелось покупать.

Система франчайзинговых платежей – easyHotels

Паушальный платеж: 30 000 GBP
Роялти: 5% от выручки (без НДС)
Платеж за бронирования: 1% от выручки за вычетом НДС
Маркетинговый платеж: 1% от выручки за вычетом НДС

Система платежей за управление – easyHotels, Россия

Плата за управление (до 5 объектов): 7% от выручки за минусом НДС, выплачивается ежемесячно.
Плата за управление (до 9 объектов): 6% от выручки за минусом НДС, выплачивается ежемесячно.
Плата за управление (10+ объектов): 5% от выручки за минусом НДС, выплачивается ежемесячно.
При достижении каждого следующего уровня новая система платежей применятся для всех объектов со следующего месяца.

Часто задаваемые вопросы

Предварительные переговоры – easyHotel (UK):

Учитывая текущую макроэкономическую ситуацию, на данный момент, мы концентрируемся на ключевых для нас рынках – Великобритании и Западной Европы. Компании, работающие в других регионах, к сожалению, вынуждены самостоятельно нести затраты на развитие. Другими словами, в процессе обсуждения условий сотрудничества, скорее всего, необходимо будет создать депозит в счет последующей оплаты паушального взноса. Если договор не будет заключен, данные средства идут на покрытие наших юридических/налоговых/консультационных издержек.

1. Гибкость в адаптации к местным условиям рынка.
- Выходя на рынок мы не хотели бы потерять уникальные особенности нашего бренда, но мы всегда готовы перестроить нашу модель под особенности местного государственного регулирования, такие как площадь номеров, оснащение и др. Однако, предложение отказаться от бренда в связи с возможной реакцией потребителей, для нас будет нежелательно. Мы думаем, на рынке всегда будет место для «брендовых отелей с лучшими ценами» - то, что мы предлагаем взамен меньшей «роскоши».

2. Юридические особенности договоров франчайзинга и управления и как это работает?
- В данном случае возможны два варианта работы: Вы заключаете оба договора (франчайзинга и управления) с оператором и вся работа ведется через него, что для нас довольно удобно. Если это Вам по каким-либо причинам не подходит, мы можем заключить договор франчайзинга напрямую и регистрировать каждый объект. В этом случае затраты на регистрацию ложатся на инвестора. Договор управления, как и в первом случае, заключается напрямую с управляющей компанией.

3. 100% он-лайн система сбыта?
- Как Вы знаете - это наиболее предпочтительный для нас метод работы. Тем не менее, как и в случае с нашими индийскими инвесторами, мы можем предусмотреть «голосовое бронирование» (через оператора). Затраты на голосовое бронирование несет собственник. Нам также необходимо будет учесть в цене за номер (для клиента) стоимость бронирования через оператора. Насколько она будет отличаться от цены при бронировании он-лайн.

4. Получение хорошей технической поддержки?
- Безусловно.

5. Оплата кредитными картами, депозитный счет, совместного пользования, и международные платежи?
- Необходимо обсудить и прийти к соглашению.Это также будет зависеть от выбранной юридической формы.

6. Гибкость по отношению к уровню подготовки персонала и готовность к работе с российской спецификой, как например регистрация гостей?
- Мы готовы к этому!

7. Как насчет людей, которые хотят оплатить проживание наличными, так называемые клиенты «с улицы»? Вы понимаете, что они несколько отличаются от других категорий? В регионах будет невозможным полагаться только на он-лайн бронирование.
- Наличные – не проблема, мы уже принимаем оплату наличными.

Скачать презентацию EasyHotel